Tato stránka popisuje můj přístup k investování: nakoupit světová obecná pasivní ETF. V první části rozebírá motivaci, v druhé části popisuje praktickou realizaci v českých podmínkách (kde a jak to nakoupit v ČR/EU).

Pro historickou referenci je zde archivována verze této stránky z roku 2018.

Disclaimer: Toto nechci nikomu vnucovat, ale lidi tato tematika zajímá, tak jsem vytvořil stránku. Tento obor jsem nikdy oficiálně nestudoval, jenom jsem si o tom hodně věcí přečetl. Investováním můžete přijít o peníze.

Pokud máte štěstí (práce v dobře placeném oboru, nízké životní náklady, případně různé extra příjmy jako dědictví), řešíte, co dělat s “přebytečnými penězi” - tedy po té, co jste si vytvořili polštář na takové ty věci jako nová pračka a tak.

Držet větší obnosy na běžném účtu nebo v hotovosti je špatné, nezhodnocují se a ještě je požírá inflace, která je dlouhodobě asi 2-3% ročně (také záleží, jaké přesně věci kupujete), teď (2022-2024) byla dokonce skokově asi 30% za dva roky.

Spořící účty, termínované vklady a vkladní knížky jsou dlouhodobě bída, běžně bývají stěží 1% ročně, teď díky vysoké inflaci pár bank přechodně nabízí asi 4%, ale podmiňují to různými věcmi - kolik tam maximálně můžete vložit, jak dlouho to vůbec platí - takže musíte co půl roku stěhovat k jiné bance. V každém případě je to stále výrazně pod inflací.

Pro představu pokud máte 7 milionů (cena levnějšího bytu 2+1 v Praze), tak inflace 2.5% ročně znamená, že vám to žere 15 tisíc měsíčně.

V ČR většinou lidé řeší výše uvedené (kam uložit peníze/hodnotu, aby se neztrácela, ideálně aby se i zvyšovala) několika populárními způsoby:

Lidé si pořídí byt, pronajmou ho, a mají příjem z nájmu. Navíc byt roste na hodnotě - teoreticky by měl růst cca. jako inflace. V Praze a Brně v posledních 15 letech rostly nemovitosti výrazně více, ale to může být lokální anomálie, která se do budoucna nemusí opakovat. Stejně tak jako po revoluci při privatizaci. Na opačné straně jsou tu příklady ze zahraničí (nemovitostní krize v letech 2007-2010 v USA) s velmi špatnými výsledky.

Byt v ceně 7 milionů se dá pronajmout za 20 tisíc = 240 tisíc ročně. Z toho zaplatíte daň z příjmů, což má každý jinak, pokud máte 50% náklady a z toho 15%, tak vám zbude 220 tisíc. Jednou za 20 let bude potřeba byt kompletně zrekonstruovat za 600 kKč = 30 kKč ročně a každý rok budou potřeba drobné opravy za 15 tisíc. Zbylo vám 175 tisíc = 2.5% ročně (nad inflaci, kterou vykryje zhodnocování bytu).

To celé ale předpokládá, že dokážete mít byt trvale obsazený, a že s nájemníky nejsou problémy. Také to předpokládá, že si neceníte svého času, a připadné problémy a rekonstrukce řešíte sami “zadarmo”. Alternativně existují služby jako Ideální nájemce, které vše řeší za vás a berou si za to kolem 15%. Výsledkem tedy je návratnost pod 2% p.a. (opět nad inflací).

Nákup takového bytu s sebou ale nese i další finanční problémy. Pro jeho nákup buď potřebujete těch 7 mega (jak jsem psal výše, ušetřit 7 mega znamená, že vám inflace žere na konci šetření 15 tisíc měsíčně, což může být podstatná část toho, kolik šetříte), nebo si vzít hypotéku. Hypotéka je další věc, která s sebou nese problémy:

• Platíte úrok. Ten může být značně proměnlivý, například kolem roku 2019 byl 2.5% ročně, o pár let později byl skoro 6%. Pokud vám končí fixace hypotéky “ve špatný okamžik”, pořádně se prohnete, že to ani příjem z nájmu nezaplatí. Z investice, která nám měla vynášet nebo alespoň nic nepožadovat, se staly náklady.
  • Nejhorší scénář je krize, kdy se současně zvednou úroky, a současně se bude propouštět např. v IT, protože si lidi uvědomí, že v krizi nechtějí platit horentní částky za to že někdo mačká čudlíky.
  • Ještě horší scénář je, když v takové krizi současně spadnou ceny nemovitostí, takže najednou dlužíte víc než je aktuální cena té nemovitosti. Pak jsou víceméně dvě možnosti:
    • Budete dlužní otrok a zaplatí to zbytek společnosti.
    • Zasáhne stát (protože toto postihne hodně lidí najednou = hodně voličů), dluhy nějak retroaktivně smaže a zaplatí to zbytek společnosti.

Osobně se dokážu se vyrovnat se scénářem “přijdu o všechno co jsem tam dal”, avšak mám extrémní odpor k “přijdu o všechno co jsem tam dal a ještě po mně někdo chce něco doplatit”, protože si dokážu představit začínat s nulou, ale ne s mínusem.

Alternativně můžete koupit takový investiční byt v nějakém městě, kde to je levnější než v Praze. To ale znamená jezdit řešit problémy někam do horoucích pekel. Jak si ceníte svého času za takové opruzy?

Dále si myslím, že takové vlastnictví bytu má i mnoho dalších problémů, na které se často zapomíná. Ten byt na pronájem si nejspíš dokážete koupit tak jeden, maximálně nízké jednotky. To znamená nulová diverzifikace a náchylnost na lokální problémy, které byt znehodnotí. Například:

• přes ulici postaví hlučnou diskotéku (znáte onuceho?)
• vedle se nastěhuje někdo s komplikovaným soužitím (“nepřízpůsobiví”)
• pod oknem vám postaví výpust z Blanky, a hodně štěstí soudit se s Prahou/státem, že vám snížil hodnotu nemovitosti
• tady je týpek, co si vzal hypotéku, potom přišlo zemětřesení (Chorvatsko 2020), byt mu kompletně zničilo, a pojišťovna mu vysvětila, že se na to pojištění nevztahuje, protože v Chorvatsku běžně zemětřesení nebývají a tak se na tohle nepojišťovalo. Takže teď nemá byt a splácí hypotéku.
• SVJ, do kterého byt patří, se vytuneluje
  • to jsem viděl už 2x v rodině (!), funguje to tak, že většinu bytů vlastní důchodci, načež přijde přesvědčivý obchodní zástupce (podobný takovým těm lidem, kteří důchodcům dříve prodávali drahé hrnce) a nabídne jim drahou a zbytečnou rekonstrukci, na kterou si SVJ vezme půjčku. Případně předseda SVJ chce prodat svůj byt, tak prosadí rekonstrukci ve stylu Potěmkinovy vesnice, aby se byt hezky prodával, vytěží prachy a pak se Potěmkinova vesnice rozpadne.
• bavíme se o státu, kde ve 20. století proběhlo několik vln znárodnění a vyvlastnění nemovitostí
  • aktuálně je tu politický proud, který chce bytovou krizi řešit různými formami nátlaku na majitele nájemních bytů
    • jeden z příznaků je, že nájemce je velmi složité vyhodit i když neplatí, pokud je to nějaká nezaopatřená matka, tak je to úplně nemožné
• byt není likvidní. Když zjistíte, že na něco potřebujete milion, co uděláte? Přece neprodáte celý byt za 7 milionů. Pokusíte se udělat částečnou zpětnou hypotéku?
• Někteří lidé mohou považovat za nemorální koupit si nemovitost, kterou v podstatě nepotřebují, vyvolat tím zvýšení cen nemovitostí v dané oblasti, a následně rejžovat na nájmu od lidí, kteří někde bydlet potřebují, ale již si nemovitost za tuto cenu nemohou dovolit.

Zlato dlouhodobě akorát kryje inflaci. Nevýhodou je vysoký spread (když koupíte a prodáte, hned jste cca. -8%). Může to být zajímavé, ale je to nad rámec článku a nerozumím tomu.

ČR vydávala “protiinflační dluhopisy”. Začalo to absurdním způsobem jejich nákupu, pokračovalo to tím, že vyplatili po zdanění méně než inflace, a skončilo to tím, že je zrušili. Ostatní dluhopisy, které ČR nabízí, jsou ještě mnohem komičtější.

Bojím se, že se změní politická situace a prostředky bude možno využít opravdu jen na stavby. Navíc teda výnos zoufalý.

Osobně vzhledem ke krátké historii považuju za spekulaci.

Osobně si myslím, že nejlepší způsob investování je nákup akcií všech veřejně obchodovaných firem na světě. Tím se bude zabývat zbytek článku a vysvětlíme si jak to funguje.

TODO https://earlyretirementnow.com/2016/12/07/the-ultimate-guide-to-safe-withdrawal-rates-part-1-intro/